溫哥華樓市入冬,豪宅被拋售

2019-07-11 15:25:52 產品中國 分享

溫哥華的房產市場的自由落體動作仍在繼續,跌勢仍看不到盡頭,大批的豪宅在被蜂擁拋售。

然而,加拿大的其他主要城市,如渥太華、蒙特利爾和多倫多等,價格和銷量卻都在上漲。

溫哥華這究竟是怎么了?

01溫哥華樓市“量價齊跌”

一度火熱的溫哥華房地產市場正在迅速降溫,呈現出“量價齊跌”的趨勢。

大溫哥華地區房地產委員會在7月3日公布的數據顯示,該地區的多類型待售房屋綜合基準價格在6月跌至998700加元,較2018年6月同比下跌9.6%,較5月前值環比下跌0.8%,也是自2017年5月以來首次跌破100萬加元的整數關口。

6月售出2077套房屋,較5月前值環比下跌21.3%,較去年同期同比下跌14.4%。這一數值不僅比6月的歷史十年均值下滑34.7%,也創2000年以來的6月同期紀錄最低。

在分類售價方面,獨立單戶住宅同比跌幅最大為10.9%,聯排別墅和公寓均跌超8.6%。

在銷量方面,公寓式住宅同比跌幅最大為24.1%,聯排別墅同比跌近7%,獨立式住宅同比跌2.6%。

雖然買家需求放緩且價格疲軟,大溫哥華地區的待售房屋數量仍在繼續增加。6月新上市待售的房屋數量下滑10%,至4751套,但6月整體的待售房屋總數同比增長25.3%,至14968套,并較5月前值環比增加1.9%。

溫哥華房產市場的這種情況已經持續很長一段時間了,3月份有4949個新房源上市出售,4月份繼續增長至5742個,在售房源比去年同期繼續暴增近50%。

與此同時,4月銷量較10年平均值腰斬,創下了近24年的最低記錄。5月份溫哥華房價繼續環比暴跌9.7%,下跌速度堪比股票。

02高房價與收入嚴重脫節

與溫哥華相比,加拿大其他主要城市卻出現明顯反差:5月份渥太華同比漲7.8%,大蒙特利爾地區房價指數升6.3%,多倫多漲近2%,同時成交量同比暴增了17%!

溫哥華出現這種獨特情況背后有多重原因,首先是前期漲幅過猛房價已經與收入嚴重脫節。

溫哥華的房價在加拿大排名第一,但當地收入卻跟房價嚴重脫節:家庭年收入的中位數僅為7萬多加幣(在全加拿大排名第18),這還是稅前收入,稅后僅剩5萬多;平均收入僅6.5萬加幣,稅后差不多僅剩5萬。

按照此前180萬的均價普通家庭不吃不喝36年才能買上房,即便按現在100萬的均價,也需要20年。

03超高稅費推高持有成本

造成上述情況的原因只有一個:大量的外來資金推高了溫哥華房價,溫哥華房市并非剛需支撐市,而是投資及其他需求為主的市場。

所以,溫哥華的房屋空置情況在整個加拿大最為嚴重,且越豪的社區空置越嚴重也就很好理解了:在出臺空置稅前政府對空置情況摸底的結果顯示溫哥華地區有2.5萬套住宅處在空置狀態,在全國首屈一指。

房價最高和空置率最高的組合給空置稅的出臺亮起了綠燈,全球最早開始實施空置稅的主要國際城市就是溫哥華。

溫哥華市議會早在2016年就提出了征收最高2%的空置稅,2017年1月1日,議會正式通過了房屋空置稅 (Empty Homes Tax)議案,稅率為1%,但溫哥華市府給予業主6個月的寬限期,讓業主有時間將物業出租。

但剛出臺后力度顯然不夠,當時大溫房價并沒有受到空置稅出臺的影響,房價甚至還略有上升,特別是空置稅本來想要重點關照的對象:公寓,其價格漲勢尤為明顯。

真正的力度大的是隨后溫哥華所在的BC省在2018年11月底通過的省空置稅(BC省空置稅要和溫哥華空置稅疊加征收,實際上還要再疊加房產稅),這項稅收不像溫哥華市還給那么長時間寬限期,而是直接“回溯繳納”:自2018年1月1日算起,不論業主類型,只要不是省納稅居民,其持有的房產需要上繳房產價值的0.5%作為投機稅,此后每年征收;2019年開始外國投資者和太空人家庭(丈夫在國內賺錢,把老婆孩子留在溫哥華)需要每年繳2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要繳1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要繳0.5%。

也就是說對于大多數溫哥華豪宅和投資物業的持有者而言,稅負從原來的房產稅1%左右,疊加溫哥華市的空置稅后漲到了2%尚且可以接受,但BC的省稅一來一下子就從2%到了4.5%!

(地稅1%+溫哥華空置稅1%+BC省投機稅0.5%+2%外國投資者和太空人家庭稅)

為了降低每年高達近5%的高額持有成本,溫哥華的豪宅市場出現了賤租熱潮,只不過變成低收入人群群租房的豪宅以后可能慘不忍睹,不想“被糟蹋”的房主們只能降價拋售。

比如,一棟在2018年4月以606萬加元買入的中式豪宅,就以399萬的價格打折促銷拋售。

04溫哥華富豪們“大逃亡”

大批的豪宅被蜂擁拋售,除了超高持有稅之外,可能還要和不久前的一起“小小”法院判例有關。

一位名為林泰光加拿大華人,最近在溫哥華所屬的卑詩省最高法庭上被判坐牢8年,同時海景豪宅被沒收。

從表面上來看,該判決“罪有應得”:2014年,林企圖攜帶35公斤海洛從溫哥華機場入境被抓。2018年林認罪,8年屬于輕判,主要考量是林只是一念之差,幫人帶貨想掙快錢的“初犯”,其有良好的教育和受雇傭背景,在此案前無任何犯罪記錄。

這一判決的關鍵不在于販毒和輕判本身,而在于林的豪宅跟販毒無法建立直接聯系,這推翻了無罪推定原則并建立了讓在溫哥華有家有豪宅的富豪們變得更加恐慌的判例。

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編輯:果粉
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